В США растут ранние ипотечные просрочки — сигнал о возможном росте взысканий

Данные ResiClub, основанные на Национальной ипотечной базе, фиксируют устойчивый рост ранних стадий ипотечных просрочек в США: доля займов, просроченных на 30–60 дней, увеличивается с 2022 года. Это сопровождается последовательным ростом просрочек в сегменте 90–180 дней, что в сумме формирует расширяющийся «трубопровод» потенциальных взысканий, хотя по объёму он всё ещё ниже исторических пиков.

ResiClub рассчитывает свой показатель housing distress по совокупности нескольких категорий: кредиты с просрочкой 30–89 дней, с просрочкой 90–180 дней, займы в процессе foreclosure и кредиты в режиме forbearance. Авторы подчёркивают, что кредиторы, как правило, не могут начинать процедуру foreclosure до тех пор, пока задолженность не превысит примерно 120 дней, поэтому рост в сегментах 30–180 дней служит важным опережающим индикатором повышения риска взысканий.

Причины динамики во многом связаны с эффектами пандемии: федеральные моратории на выселение и программы forbearance в период COVID резко снизили уровни взысканий, а одновременный boom цен на жильё укрепил капитал владельцев и снизил число дефолтов к 2021 году. С окончанием массовых мер эти отложенные финансовые риски стали проявляться снова; в последние кварталы показатель foreclosure возвращается к допандемийным уровням 2019 года, а в первом квартале 2025 года наблюдался ускоренный рост взысканий после завершения моратория на кредиты, обеспеченные VA.

Практическая ценность подхода ResiClub — в объединении нескольких сегментов просрочек и статусов (forbearance/foreclosure) в одном количественном индикаторе, годном для сравнения по регионам и рынкам. Для кредиторов, застройщиков, инвесторов и местных властей увеличение доли 30 — 60‑дневных просрочек сегодня сигнализирует о зонах, где в будущем вероятно усиление взысканий и изменение условий кредитования, и требует повышенного внимания к управлению рисками и политике поддержки домохозяйств.